Code des Obligations et des Contrats - de l'Enzel

Art. 954^Note Loi n° 74-24 portant liquidation des Enzel et Kirdar, grevant les immeubles à vocation agricole. (JORT n° 21 du 19 mars 1974, page 582) . - ** L'enzel est un contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble ou l'administrateur d'une fondation habous cède, à titre perpétuel, mais sous la réserve de la faculté de rachat établie par le décret du 22 janvier 1905, la possession et jouissance d'un héritage, contre une redevance déterminée et invariable, payable par année ou par mois, que l'autre partie s'engage à lui verser.
On peut stipuler aussi que le tenancier accomplira des amélioration déterminées, telles que des constructions ou des plantations, considérées comme faisant partie des charges à lui imposées par le contrat.
L'enzel est un contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble ou l'administration d'une fondation habous cède, à titre perpétuel, mais sous la réserve de la faculté de rachat établie par le décret du 22 janvier 1905, la possession et jouissance d'un immeuble, contre une redevance déterminée et invariable, payable par année ou par mois, que l'autre partie s'engage à lui verser.
On peut stipuler aussi que le tenancier accomplira des améliorations déterminées, telles que des constructions ou des plantations, considérées comme faisant partie des charges à lui imposées par le contrat.

Art. 955. - ** ~~Les personnes qui, aux termes des articles 566 à 570, du présent code, ne peuvent se rendre acquéreurs de certains biens, ne peuvent non plus les prendre à enzel.~~
Les personnes qui, aux termes des articles 566 à 570, du présent code, ne peuvent se rendre acquéreurs de certains biens, ne peuvent non plus les prendre en enzel.

Art. 956. - ** Le contrat d'enzel est parfait par le consentement des parties sur l'immeuble qui fait d'objet du contrat, sur la redevance, et sur l'immeuble qui fait d'objet du contrat, sur la redevance, et sur les autres clauses du contrat. Il doit être constaté par écriture ayant date certaine. L'acte doit porter une description exacte de l'immeuble concédé, de ses accessoires et des droits qui en dépendent, des constructions, plantations ou autres travaux qu'ils renferme ; il énonce la valeur qu'on est convenu de lui donner en l'état où il se trouve au moment du contrat.
Le contrat d'enzel est parfait par le consentement des parties sur l'immeuble qui fait l'objet du contrat, sur la redevance et sur les autres clauses du contrat. Il doit être constaté par écriture ayant date certaine. L'acte doit porter une description exacte de l'immeuble concédé, de ses accessoires et les droits qui en dépendent, des constructions, plantations ou autres travaux qu'il renferme ; il énonce la valeur qu'on est convenu de lui donner en l'état où il se trouve au moment du contrat.

ART 957. - ** Le bailleur à enzel ou crédirentier est tenu de livrer l'immeuble en la possession et jouissance du tenancier. Il doit aussi délivrer au tenancier un titre régulier constatant la réalisation du contrat d'enzel.
Les frais de délivrance sont à la charge du crédirentier. Sont à la charge des deux parties, les frais de l'acte et de ses copies, les frais de courtage, le tout s'il n'y a stipulation ou usage contraire.
Les dispositions relatives à la délivrance en cas de vente s'appliquent à l'enzel, sauf les stipulations des parties.
Le bailleur à enzel ou crédirentier est tenu de livrer l'immeuble en la possession et jouissance du tenancier. Il doit aussi délivrer au tenancier un titre régulier constatant la réalisation du contrat d'enzel.
Les frais de délivrance sont à la charge du crédirentier. Sont à la charge des deux parties, les frais de l'acte ainsi que les frais d'expertise et de courtage, le tout s'il n'y a stipulation ou usage contraires.
Les dispositions relatives à la délivrance en cas de vente (articles 592 et suivants) s'appliquent à l'enzel, sauf les stipulations des parties.

ART 958. - Le crédirentier doit délivrer la contenance portée au contrat. En cas de différence, il y a lieu, soit à une réduction ou à une augmentation proportionnelle de la redevance, soit à la résolution du contrat, d'après les dispositions de l'article 629 de la présente loi.
Le tout sauf stipulation contraire.

Art. 959. - Les dispositions relatives à la garantie due par le vendeur s'appliquent à la garantie due par le crédirentier.

ART 960. - Le tenancier à enzel doit payer toutes contributions et charges publiques dont l'héritage est grevé, et celles dont il pourrait être grevé par la suite, s'il n'y a stipulation contraire, ou s'il n'en est autrement disposé par les lois de finances relatives à cette matière.

Art. 961. - ** Le tenancier à enzel a le droit de jouir de l'héritage concédé dans les mêmes conditions que le propriétaire lui-même ; il peut y élever des constructions, y faire des plantations, le mettre en valeur de toutes les manières, transformer l'état des lieux, il a la pleine propriété des améliorations par lui accomplies. Tous les produits, tant civils que naturels, de l'héritage concédé et des améliorations qu'il y a faites lui appartiennent, ainsi que les accroissement s et accessions qui peuvent y survenir. Il exerce, en son nom et à partir du jour du contrat, toutes les actions, tant personnelles que réelles, relatives à l'héritage à lui concédé.
Les droits de l'enzéliste quant aux trésors, mines, minières et gisements sont régis par des règlement particuliers.
Le tenancier à enzel a le droit de jouir de l'immeuble concédé dans les mêmes conditions que le propriétaire lui¬même ; il peut y élever des constructions, y faire des plantations, le mettre en valeur de toutes les manières, transformer l'état des lieux ; il a la pleine propriété des améliorations par lui accomplies. Tous les produits, tant civils que naturels, de l'immeuble concédé et des améliorations qu'il y a faites lui appartiennent, ainsi que les accroissements et accessions qui peuvent y survenir. Il exerce, en son nom et à partir du jour du contrat; toutes les actions, tant personnelles que réelles, relatives à l'immeuble à lui concédé.
Les droits de l'enzéliste quant aux trésors, mines, minières et gisements, sont régis par des règlements particuliers.

ART 962. - Le tenancier ne peut céder ses droits en partie sans le consentement du propriétaire direct. Toute cession partielle accomplie sans le consentement de ce dernier n'aurait aucun effet vis-à-vis lui.

Art. 963. - ** Le tenancier a la faculté d'aliéner à titre onéreux ou gratuit la totalité des droit constitués en sa faveur par le contrat d'enzel.
Le consentement du propriétaire direct n'est pas requis pour la validité de la cession, mais le tenancier est tenu de lui en donner avis par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur peut, s'il a de justes motifs, s'opposer à la cession. Cette opposition doit être formulée dans les soixante jours à partir de la date de l'avis.
Le tenancier à la faculté d'aliéner à titre onéreux ou gratuit la totalité des droits constitués en sa faveur par le contrat d'enzel.
Le consentement du propriétaire direct n'est pas requis pour la validité de la cession, mais le tenancier est tenu de lui en donner avis par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur peut, s'il a de justes motifs, s'opposer à la cession. Cette opposition doit être formulée dans les soixante jours à partir de la date de l'avis.

Art. 964. - ** La notification de la cession au propriétaire direct et le défaut d'opposition de ce dernier dans le délai établi en l'article précédent, emportent la subrogation du nouveau tenancier aux droits et aux obligations résultant du contrat d'enzel en faveur et à la charge de son auteur.
La notification de la cession au propriétaire direct et le défaut d'opposition de ce dernier dans le délai établi en l'article précédent emportent la subrogation du nouveau tenancier aux droits et aux obligations résultant du contrat d'enzel en faveur et à la charge de son auteur.

Art. 965. - ** A défaut de notification, la cession n'a aucun effet à l'égard du propriétaire direct, et le preneur reste personnellement responsable envers ce dernier du montant de l'enzel, ainsi que des autres obligations résultant du contrat, jusqu'au jour de la notification régulière, auquel cas le propriétaire pourra diriger son action contre le cédant et le cessionnaire solidairement jusqu'à concurrence de la redevance due et des obligations résultant du contrat d'enzel.
A défaut de notification, la cession n'a aucun effet à l'égard du propriétaire direct, et le preneur reste personnellement responsable envers ce dernier du montant
de l'enzel, ainsi que des autres obligations résultant du contrat, jusqu'au jour de la notification régulière, auquel cas le propriétaire pourra exercer son droit d'opposition. Tant que la notification n'aura pas été faite, le propriétaire pourra diriger son action contre le cédant et le cessionnaire solidairement jusqu'à concurrence de la redevance due et des obligations résultant du contrat d'enzel.

Art. 966. - ** La cession faite par le tenancier de son droit de jouissance ne constitue pas, en faveur du cédant, un nouveau droit d'enzel ou autre droit réel sur l'immeuble. Elle ne crée entre les parties qu'un simple droit d'obligation.
La cession faite par le tenancier de son droit de jouissance ne constitue pas, en faveur du cédant, un nouveau droit d'enzel ou autre droit réel sur l'immeuble. Elle ne crée entre les parties qu'un simple droit d'obligation.

Art. 967. - ** Le tenancier doit payer exactement sa redevance aux époques fixées par la convention ou par l'usage. Il n'a pas le droit de la retenir, soit à raison des troubles de fait ou de droit dont sa jouissance a été l'objet, soit à raison d'un prétendu défaut de contenance a été l'objet, soit à raison d'un prétendu défaut de contenance, sauf son recours en garantie, tel que de droit, contre son auteur. Toutefois, le tribunal pourra, à raison des circonstances, autoriser le tenancier à consigner la somme due.
Le tenancier doit payer exactement sa redevance aux époques fixées par la convention ou par l'usage. Il n'a pas le droit de la retenir, soit à raison des troubles de fait ou de droit dont sa jouissance a été l'objet, soit à raison d'un prétendu défaut de contenance, sauf son recours en garantie, tel que de droit, contre son auteur, toutefois, le tribunal pourra, à raison des circonstances, autoriser le tenancier à consigner la somme due.

Art. 968. - ** Lorsque l'objet du contrat est un héritage rural, le tenancier ne peut demander ni la réduction ni la remise de sa redevance sous prétexte qu'il n'a pas joui du fonds pour cause de force majeure ou autre motif.
La destruction partielle du fonds peut toutefois donner lieu à une remise proportionnelle de la rente, lorsque cette destruction a une telle importance qu'elle diminue notablement le produit de l'héritage ou le rend impropre à l'usage auquel il était destiné. Le débirentier peut dans ce cas se prévaloir de la faculté qui lui est accordée par l'article 970.
Lorsque l'objet du contrat est un fonds rural, le tenancier ne peut demander ni la réduction ni la remise de sa redevance sous prétexte qu'il n'a pas joui du fonds pour cause de force majeure ou autre motif.
La destruction partielle du fonds peut, toutefois, donner lieu à une remise proportionnelle de la rente, lorsque cette destruction a une telle importance qu'elle diminue notablement le produit du fonds ou le rend impropre à l'usage auquel il était destiné. Le débirentier peut, dans ce cas, se prévaloir de la faculté qui lui est accordée par l'article 970.

Art. 969. - ** S'il y a plusieurs tenanciers, le bailleur à enzel n'a action, contre chacun d'eux, pour le paiement de la redevance, qu'à proportion de sa part de jouissance, à moins que la solidarité n'ait été stipulée.
Toutefois, et même si la solidarité n'a pas été stipulée, le défaut de paiement par un seul débirentier autorise le bailleur à poursuivre la résolution du contrat ou la vent de l'immeuble pour la totalité, et à l'encontre de tous les autres. Ceux-ci peuvent arrêter les poursuites en offrant de payer ce qui est dû au propriétaire direct, jusqu'à la date de leur intervention, sauf leur recours contre leur coobligé.
Ce recours est régi par les dispositions relatives à la gestion d'affaires. (Titre VII, Chapitre III).
S'il y a plusieurs tenanciers, le bailleur à enzel n'a action, contre chacun d'eux, pour le paiement de la redevance, qu'à proportion de sa part de jouissance, à moins que la solidarité n'ait été stipulée.
Toutefois, et même si la solidarité n'a pas été stipulée, le défaut de paiement par un seul débirentier autorise le bailleur à poursuivre la résolution du contrat ou la vente de l'immeuble pour la totalité, et à l'encontre de tous les autres. Ceux-ci peuvent arrêter les poursuites en offrant de payer ce qui est dô au propriétaire direct, jusqu'à la date de leur intervention, sauf leur recours contre leur coobligé.
Ce recours est régi par les dispositions relatives à la gestion d'affaires. (Titre VII, chapitre III).

ART 970. - Le tenancier ne peut s'affranchir du paiement de la redevance à l'avenir en abandonnant l'immeuble au bailleur en l'état où il se trouve.

Art. 971. - ** ~~Faute par le tenancier de payer la rente pendant deux années consécutives, le propriétaire direct ou crédi-enzéliste a la choix :~~

De faire prononcer la résolution de l'enzel, le retour de l'immeuble à son propriétaire direct et la condamnation du tenancier au paiement des arrérages échus et non payés.
Dans ce cas l'immeuble fait retour au propriétaire direct avec toutes ses accessions et améliorations. Toutefois le propriétaire devra faire état au tenancier à dire d'experts des impenses utiles faites par ce dernier pourvu :
- ~~a) Qu'elle soient antérieures à la demande en résolution ;~~
- b) Qu'elles soit encore subsistantes au moment où l'immeuble fait retour au propriétaire directe et lui aient été livrées avec l'immeuble. Il n'est point tenu de rembourser les dépenses somptuaires.
Ou bien de maintenir le contrat et de poursuivre le paiement ce qui lui est dû sur l'immeuble tenu à enzel. Si le produit de la vente est insuffisant à payer les arrérages et indemnité dus au propriétaire, le tenancier sera personnellement tenu sur ses autres biens de la différence restant due. S'il y a un surplus, le tenancier aura le droit de le répéter entre les mains du propriétaire pour la part afférente à la plus-value par lui donnée au fonds.

Le crédi-enzéliste a une action directe contre tout détenteur de l'immeuble, et il a privilège sur tous autres créanciers sur le produit de la vente, jusqu'à concurrence des arrérages et indemnités qui lui sont dus.
Faute par le tenancier de payer la rente pendant deux années consécutives, le propriétaire direct ou crédienzéliste a le choix :

de faire prononcer la résolution de l'enzel, le retour de l'immeuble à son propriétaire direct et la condamnation du tenancier au paiement des arrérages échus et non payés.
Dans ce cas, l'immeuble fait retour au propriétaire direct avec toutes ses accessions et améliorations. Toutefois, le propriétaire devra faire état au tenancier à dire d'experts des impenses utiles faites par ce dernier, pourvu

a) qu'elles soient antérieures à la demande en résolution ;
b) qu'elles soient encore subsistantes au moment où l'immeuble fait retour au propriétaire direct et lui aient été livrées avec l'immeuble. Il n'est point tenu de rembourser les dépenses somptuaires.

ou bien de maintenir le contrat et de poursuivre le paiement de ce qui lui est dô sur l'immeuble tenu à enzel. Si le produit de la vente est insuffisant à payer les arrérages et indemnités dus au propriétaire, le tenancier sera personnellement tenu sur ses autres biens de la différence restant due. S'il y a un surplus, le tenancier aura le droit de le répéter entre les mains du propriétaire pour la part afférente à la plus-value par lui donnée au fonds.

Le crédienzéliste a une action directe contre tout détenteur de l'immeuble, et il a privilège sur tous autres créanciers sur le produit de la vente, jusqu'à concurrence des arrérages et indemnités qui lui sont dus.

Art. 972. - ** Dans le cas prévu à l'article précédent, le débi-enzéliste peut toujours arrêter l'effet des poursuites, jusqu'au jugement, en payante qui est dû au propriétaire direct jusqu'à la date du paiement, ainsi que les frais de poursuites judiciaires, et en donnant caution ou autre sûreté valable pour deux années à venir.
Les créanciers du débiteur ont également le droit d'intervenir à l'instance pour la conservation de leurs droits, et peuvent arrêter l'effet des poursuites dans les mêmes conditions.
Dans le cas prévu à l'article précédant, le débienzéliste peut toujours arrêter l'effet des poursuites, jusqu'au jugement, en payant ce qui est dô au propriétaire direct jusqu'à la date du paiement, ainsi que les frais de poursuites judiciaires, et en donnant caution ou autre sôreté valable pour deux années à venir.
Les créanciers du débiteur ont également le droit d'intervenir à l'instance pour la conservation de leurs droits, et peuvent arrêter l'effet des poursuites dans les mêmes conditions.

Art. 973. - ** Le crédirentier a également le droit de demander la résolution de l'enzel et la dévolution de l'immeuble dans tous les autres cas où le tenancier ne remplit pas les obligations qui lui sont imposés par le contrat, notamment celle d'accomplir des améliorations, lorsque cette clause et exprimée. Si le contrat n'indique pas le délai dans lequel ces améliorations devront être faites, le tribunal pourra accorder un délai raisonnable au tenancier pour les accomplir, à peine de déchéance.
Le crédirentier a également le droit de demander la résolution de l'enzel et la dévolution de l'immeuble dans tous les autres cas où le tenancier ne remplit pas les obligations qui lui sont imposées par le contrat, notamment celle d'accomplir des améliorations, lorsque cette clause est exprimée. Si le contrat n'indique pas le délai dans lequel ces améliorations devront être faites, le tribunal pourra accorder un délai raisonnable au tenancier pour les accomplir, à peine de déchéance.

Art. 974. - En cas de dévolution de l'immeuble au propriétaire direct les hypothèques constituées par le débirentier se transportent sur l'indemnité qui pourrait être due à ce dernier à raison des amélioration par lui faites.

Art. 975. - La redevance d'enzel est rachetable. Le rachat de l'enzel est soumis aux dispositions du décret du 22 janvier 1905.

Art. 976. - ** L'enzel s'éteint :

par la résolutio prononcée en justice;
par la résiliation consentie par les parties;
par la confusion;
par la destruction totale du fonds;
par le rachat.

L'enzel s'éteint :

par la résolution prononcée en justice ;
par la résiliation consentie par les parties
par la confusion ;
par la destruction totale du fonds ;
par le rachat.

Art. 977. - ** La résolution judiciaire n'aura d'effet à l'égard des tiers que si elle est mentionnée en marge du titre constitutif. La résiliation amiable doit également être mentionnée en marge dudit titre cette mention doit être enregistrée.
La résolution judiciaire n'aura d'effet à l'égard des tiers que si elle est mentionnée en marge du titre constitutif. La résiliation amiable doit également être mentionnée en marge du dit titre ; cette mention doit être enregistrée.

Art. 978. - ** Lorsque le contrat d'enzel a été résolu par autorité de justice, par le consentement des parties, le tenancier n'a plus le droit de se faire restituer contre sa déchéance en offrant de payer les arrérages échus et d'accomplir les autre obligations imposées par le contrat.
Lorsque le contrat d'enzel a été résolu par autorité de justice ou par le consentement des parties, le tenancier n'a plus le droit de se faire restituer contre sa déchéance en offrant de payer les arrérages échus et d'accomplir les autres obligations imposées par le contrat.

Art. 979^Note Modifié par la loi n° 57-23 du 25 septembre 1957. - ** ~~L'enzel des biens habous est soumis aux dispositions du présent code en tant qu'elles ne sont pas contraires aux décrets spéciaux sur les habous auxquels il n'est rien innové.~~
L'enzel des biens habous est soumis aux dispositions du présent code en tant qu'elles ne sont pas contraires aux décrets spéciaux sur les habous auxquels il n'est rien innové.

Livre Deux : Des différents contrats déterminés et des quasi-contrats qui s'y rattachent

Titre IV : De l'Enzel (Emphythéose), du Kirdar (Emphythéose à rente variable), du Khoulou et de la Naçba (Location Perpétuelle)

Chapitre Premier : de l'Enzel